В России наступил очередной экономический кризис. Для участников российского рынка недвижимости сейчас важнее не причина, а степень влияния событий на его показатели, поскольку сообщество ещё помнит кризис 2008 года. Таким образом, рынок как бы потерял ориентиры.
Низшие сегменты рынка коммерческой недвижимости относительно стабильны.
Это касается офисов В- и С- классов, небольших торговых зданий и складских помещений, не относящихся к категории «А». Ставки аренды по ним всегда фиксировались, преимущественно, в российских рублях, поэтому они не были подвержены волатильности обменного курса рубля к американскому доллару. Единственное, что цен продажи снизились из-за увеличения рисков инвестирования в коммерческую недвижимость, повышения сроков экспозиции на рынке и роста процентов по кредитам на её покупку.В верхних сегментах ситуация несколько другая – собственники недвижимости категории «А», «В+» и современных ТЦ борются за каждого арендатора, уступая им насколько возможно и стараясь максимально заполнить помещения.
Ситуация с этой категорией недвижимости такова, что ещё с момента зарождения этого сегмента в России, ставки аренды и цены продаж фиксировались в американских долларах во избежание негативных последствий будущих кризисов. Если в прошлые кризисные периоды цены на всё росли с таким же темпом, как обесценивался российский рубль, то сейчас рубль по отношению к доллару США обесценивается намного быстрее, чем растут цены. Кроме того, после публикации соответствующего закона в 2004 году, все ценники должны быть установлены только в российских рублях.
Одними из первых от такой ситуации пострадали fashion-ритейлеры: заказы на пошив, как правило, размещаются за рубежом и в валюте, а цены на товары выставляются в рублях. Если их увеличивать, то выручка торговых сетей существенно упадёт. С другой стороны, увеличиваются расходы на аренду помещений в ТЦ, зафиксированную в долларах, а при этом падает рентабельность бизнеса. Некоторые ритейлеры задумываются о сокращении количества точек продаж, если собственники недвижимости не снизят арендную плату или не переведут её в рубли по докризисному уровню.
Резкое падение курса российского рубля повлекло за собой шквал обращений арендаторов к собственникам качественной коммерческой недвижимости о пересмотре договоров аренды. Основное требование заключается в переводе ставок аренды из долларов в рубли по докризисному курсу.
При наличии вакантных площадей в аналогичных объектах недвижимости и под влиянием арендаторов, можно выделить наиболее типичные соглашения:
1) фиксация обменного курса в диапазоне от 38 до 45 рублей за доллар;
2) срок данной фиксации устанавливается на 1 год с возможным пересмотром условий аренды в зависимости от тех экономических условий в стране, которые сложатся через этот период времени.
Таким образом, арендаторы стали оказывать влияние на договорные отношения и показатели рынка коммерческой недвижимости. Время покажет, как долго это продлится.
Автор Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield
Фото Shutterstock
Свежие комментарии