Инвестиции уходят в экономкласс

 

В 2009 году, под разрушительным влиянием финансово-экономического кризиса,  сегмент  инвестиционных покупок,  еще недавно крайне живой и активный, практически  исчез  с рынка.  Инвестиционные сделки составляли  около 1% от всех операций на  вторичном рынке недвижимости.  И даже цены, достигшие на тот период так называемого «дна»,  упав с 193,2 тыс.

рублей за квадратный метр в октябре 2008 до 152,4 тыс. рублей  в ноябре 2009 г.,  не привлекали  инвесторов, которые предпочитали занять выжидательную позицию и посмотреть, что будет дальше. Когда же цены  начали плавное восхождение, инвесторы, осознав,  что дальнейшего падения не предвидится,  вновь потянулись на рынок. Однако,  даже за несколько лет, прошедших с того  трудного года, этот сегмент так и не достиг своих докризисных высот.К концу 2013 года доля инвестиционных покупок на вторичном рынке недвижимости составляла не более 10%,  и основная доля сделок приходилась на покупки «для себя».

Однако новая стрессовая ситуация  в экономике страны внесла  резкие коррективы в этот, казалось бы, сложившийся сценарий.  Сложная ситуация в банковской сфере, связанная с отзывами банковских  лицензий, присоединение Крыма, и резкие скачки курса валют привели к тому, что люди, испугавшиеся за свои сбережения, начали  искать новые способы сохранения своих накоплений.  Совершенно очевидно, что игра на бирже или инвестиции в ценные бумаги для большинства граждан  – непонятные и сложные механизмы, в то время как вложения в  недвижимость – простой и естественный выход из сложившейся ситуации.  Во-первых, жилье, может приносить  временный  доход, связанный, например,  со сдачей квартиры в аренду. Во-вторых,  в недвижимость уже изначально заложен потенциальный  рост, который  мы видим от года к году.

Для сравнения, в марте того же самого 2009 кризисного года  цена предложения на вторичном рынке Москвы составляла  176 тысяч рублей за квадратный метр, а стоимость  столичных объектов этого сегмента в  марте 2014 года  оценивалась уже в 210 тысяч рублей за квадратный метр. То есть за последние шесть лет стоимость недвижимости выросла фактически на 20%, и это при том, что весь прошлый год цены на регулярном рынке жилья колебались в рамках статистической погрешности.

И современные покупатели это понимают. Об этом свидетельствует и существенное увеличение сделок в  нижнем ценовом сегменте, и активное вымывание с рынка самых недорогих предложений.  Так, в  первом квартале 2014 года  количество  сделок  с жильем, стоимостью до 6 млн  рублей,  возросло до 25% по  сравнению с 16% в прошлом году.  Кроме того, мы увидели и феноменально высокий спрос на  новостройки на  невысокой стадии готовности в ближайшем Подмосковье. Покупатели активно рассматривают подобные варианты, невзирая на  инвестиционные риски, и факт того, что подобные вложения не могут приносить доход немедленно. Это позволяет сделать вывод, что в первом квартале 2014 года существенно увеличилось количество инвестиционных покупок.  И даже возможные изменения в налогообложении собственников не единственного жилья, которые активно обсуждались в апреле этого года, на инвестиционном спросе не отразились.

Стоит ли сегодня ожидать, что на этой волне инвестиционные покупки вновь достигнут того уровня,  на котором они находились до кризиса 2008 года. Скорее всего, нет! Причина этого кроется в самом характере инвестиций. Дело в том, что до кризиса подобные вложения  осуществлялись, в первую очередь,  с целью получения дохода от последующей продажи, и это было вполне понятно, так как  цены от месяца к месяцу росли невероятными темпами. Например, рост от продажи квартиры-новостройки, приобретенной в 2005 году с последующей продажей в 2006-м, составлял, в среднем, 100-150%. Кроме того, в то время инвесторы предпочитали вкладывать свои средства в качественные объекты достаточно высокого уровня, в том числе и в объекты коммерческого назначения.

Сегодня же инвестиции осуществляются, в первую очередь,  с целью сохранения  своих сбережений, и возможность получения дохода от таких инвестиций не является побуждающим фактором.  Соответственно, инвестиции уходят в сегмент экономкласса, и в объекты нижней границы среднего класса.

При этом мы точно можем быть уверены в том, что формат инвестиционных покупок победно вернулся на рынок. На сегодняшний день он очень живой и подвижный, и покупатели  активно ищут объекты, в которые можно вложить  свои средства. 

Фото: shutterstock.com

Автор: Оксана Вражнова, Председатель Правления группы компаний «МИЭЛЬ»