В настоящее время оценка квартиры, дома производится с помощью приглашенного оценщика со стороны.Если вы планируете кредитоваться в определенном банке, то стоит узнать, как этот банк работает с оценщиками, есть ли у него список оценщиков-партнеров, кто из них в наибольшей степени специализируется в оценке жилья в конкретном регионе.
После можно провести небольшой тендер, обзвонив несколько рекомендованных банком оценочных компаний, но стоит иметь в виду, что рынок оценки в данном сегменте высоко конкурентный, цена услуги по оценке квартиры в зависимости от региона и типа жилья может быть от 2000 руб. до 10000 руб., в одном регионе на жилье одного типа разброс цен у хороших компаний будет не более чем в 500-1000 руб., и поэтому в данном случае важно не столько сэкономить лишнюю тысячу, сколько выбрать профессионального специалиста, который может выполнить работу качественно, в установленные сроки, с минимальным риском возврата отчета со стороны банка и с которым вам будет просто комфортно взаимодействовать.В плане ценообразования следует иметь в виду, что оценка таунхаусов и коттеджей всегда будет дороже оценки сопоставимой по площади и стоимости квартиры, поскольку в составе таких объектов оценщику надо выделить стоимость прав на земельный участок, без передачи которых эти объекты не могут быть заложены по ипотеке. Соответственно, помимо оценки объекта целиком, оценщик должен еще определить и стоимость участка как свободного, чтобы распределить стоимость объекта между ним и строением.
Обычно банки проверяют правоспособность своих оценщиков-партнеров, но заказчику все же следует знать, что оценку может выполнять только предприниматель или компания, в случае наличия в штате не менее двух специалистов. Специалисты при этом должны быть действующими членами саморегулируемых организаций оценщиков (СРО), иметь действующий полис страхования на сумму не ниже установленного законом минимума. Наличие членства в СРО еще не гарантия правоспособности оценщика. Желательно убедиться, что оценщик не имеет дисциплинарных взысканий со стороны СРО или как минимум на момент проведения оценки у него не приостановлено право подписи. Также важно, чтобы соблюдался принцип независимости оценки, то есть оценщик не был каким-либо образом аффилирован с заказчиком оценки и не имел каких-либо интересов в отношении оцениваемого имущества. В соответствии с международной практикой оценщик также должен поставить в известность заказчика, если он проводил оценку данного объекта ранее, и он не может проводить оценку одновременно для двух сторон сделки без уведомления и согласия обеих сторон.
Хотя законодательство не содержит запрета на заказ оценки третьими лицами, для целей совершения сделки все же предпочтительно, чтобы оценку заказывал собственник или лицо, которое собирается стать собственником в результате совершения сделки. Заказчиком может быть и иное, вовлеченное в сделку лицо, например, банк. При этом заказчик является для оценщика основным поставщиком информации об объекту оценки, поэтому перед обращением к специалисту надо подготовить весь комплект необходимых документов, в который обычно входит свидетельство о регистрации прав, документы кадастрового учета (кадастровый паспорт), документы технической инвентаризации (технический паспорт), постановления об узаконивании перепланировок, если они были; документы на землю, если речь идет об оценке таунхауса или домовладения; сведения об инженерных сетях и коммуникациях, если опять же речь идет не о квартире, а доме; копию паспорта заказчика и, желательно, собственника.
Оценка жилья в подавляющем большинстве случаев производится для залога по ипотеке. Но не любой объект может быть предметом залога. Банк не возьмет в залог квартиру с неоформленными или ненадлежащим образом оформленными документами, в том числе при несоответствии фактического состояния объекта документам, в частности при неузаконенных реконструкциях, перепланировках или переоборудованиях. Также банк вряд ли возьмет в ипотеку объект с обременениями в виде долгосрочной аренды, а также с прописанными в ней социально незащищенными гражданами и несовершеннолетними детьми, поскольку реализация такого жилья на рынке будет весьма проблематична. А значит, перед тем, как заказывать оценку, надо убедиться, что все эти вопросы решены. Желательно перед обращением к оценщику получить предварительное согласие на ипотеку конкретного объекта в банке после его проверки кредитными инспекторами, специалистами по залогам и службой безопасности. В противном случае, заказав оценку, вы можете зря потратить деньги.
Многие также хотят предварительно сами понять, какова может быть примерная стоимость их имущества еще до обращения к оценщику, спрогнозировать, какую стоимость может рассчитать им специалист. Несомненно, наиболее точно и профессионально сделать оценку и тем более составить формальный отчет в соответствии со всеми требованиями может только оценщик, однако какие-то ориентиры Вы можете получить и сами.
Начните с того, какими информационными источниками в Вашем регионе больше всего пользуются участники рынка, какие сайты или газеты с объявлениями о продаже жилья содержат наибольший объем предложений. Во многих регионах наибольший охват предложений можно получить с помощью следующих интернет-порталов: Из-рук-в-руки, Недвижимость и цены, Авито, Яндекс.Недвижимость.
Далее надо понять, к какому сегменту рынка относится выбранный объект. Очень часто выделяют по планировкам «сталинки», «брежневки», «хрущевки», квартиры «улучшенной планировки», современное жилье эконом-класса, жилье бизнес-класса, жилье в элитных малоквартирных домах, таунхаусы и коттеджи. Класс жилья обычно является определяющим параметром, поскольку он устанавливает сегмент рынка, в рамках которого вы производите дальнейший анализ.
Наиболее важным параметром недвижимости, и жилья в том числе, является местоположение. В системе координат Вашего города могут выделяться традиционные районы, которые могут как совпадать с административными границами районов, так и иметь более мелкое деление, по исторически сложившимся районам застройки, микрорайонам. Определились, и значит, выбираем из конкретного сегмента наиболее близкие аналоги. Если сложно подобрать что-то именно похожего класса именно в этом районе, например, Ваш дом бизнес-класса единственный в окружении старого жилфонда, то можно расширить круг поиска, но тогда надо будет сделать поправку на отличие в местоположении.
Традиционно важными также являются планировка квартиры, в том числе количество комнат и жилая площадь в составе общей (за рубежом часто таким параметром является количество спален), расположение ее внутри здания (первые и последние этажи могут стоить дешевле, но не всегда). Кроме того, важно состояние квартиры, качество ее отделки. Стоимость отделки не напрямую увеличивает стоимость жилья, то есть не стоит ожидать, что если на отделку квартиры был потрачен 1 млн рублей, то она стала дороже на этот миллион по сравнению с прочими. В большинстве случаев разница с аналогами будет не значительна в плане стоимости, но наличие качественного ремонта, в целом соответствующего классу квартиры и стандартам рынка, например в «хрущевке» — недорогие чистые обои и окраска, в квартире бизнес-класса — «евроремонт» и т.д., повышает ликвидность объекта, поскольку делает возможным проживание в нем сразу без дополнительных вложений, да и просто такая квартира лучше воспринимается визуально.
И последнее. Следует помнить, что ориентируясь на цены предложений, Вы получаете также цену предложения, т.е. за сколько бы хотелось продать свой объект, будь он выставлен на продажу. При оценке же рыночной стоимости определяется сумма, за которую объект может быть продан при совершении сделки, а эта сумма обычно меньше по нескольким причинам. Во-первых, на рынке существует торг, снижение цены в процессе переговоров, во-вторых, в объявленные цены может быть заложена комиссия агента, а в-третьих, часть объявлений может иметь просто нерыночный характер, т.е. объект выставляется на продажу без явного желания собственника его продать, соответственно и цена такая, что разумный покупатель при наличии массы альтернатив по такой цене покупать не будет. Такие объявления надо выбраковывать сразу, при отборе аналогов. В отношении же торга и комиссии агентов на активном рынке можно делать поправку, скидку в 2-3%. Если же рынок находится в низкоактивном состоянии, то поправка на торг может достигать 10-15%, а в сегментах низколиквидной элитной недвижимости даже 20-30% от заявленных цен.
Автор: Павел Карцев, к.э.н., MRICS, генеральный директор Valrus Ltd.
Фото: Shutterstock.com
Свежие комментарии