Спрос на недвижимость у россиян в 2020 году разогнал цены на квадратные метры, свидетельствуют данные Центробанка, Росреестра и риэлторов, заставив регулятора призвать не продлевать программу льготной ипотеки после июля 2021 на фоне рисков пузыря на рынке.
Недвижимость, несколько лет терявшая популярность как инвестиция, вновь стала популярной на фоне снижения процентных ставок. Пандемия коронавируса, в ответ на которую власти РФ ввели два месяца карантинных мер, привела к падению экономики России.
Центробанк РФ в ответ на это пять раз снижал ключевую ставку, что в итоге привело к падению ставок по депозитам и кредитам до рекордных минимумов. В апреле правительство запустило программу льготной ипотеки, которая кардинально изменила рынок недвижимости в РФ.
В итоге небывалый спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье с начала года почти на 20%, а экспертов - заставил беспокоиться о появлении пузыря на рынке.
Ажиотаж на рынке
Программа льготной ипотеки, стартовавшая в мае 2020 года, разогнала продажи уже в мае и до сегодняшнего дня этот фактор продолжает значительно влиять на рынок жилой недвижимости.
"Инвестиции в недвижимость на фоне падения ставок по депозитам снова стали привлекательными. Программа льготной ипотеки лишь усилила этот эффект, - сказал аналитик Moody's Михаил Шипилов. - Арендная доходность на вложенный капитал в покупку квартиры в Москве сейчас на уровне или даже чуть выше ставок по депозитам, и это без учета потенциального изменения цен на саму квартиру. Спрос на недвижимость на первичном рынке можно назвать ажиотажным".
По итогам сентября 2020 года арендная доходность (с учетом налогов и расходов на коммунальные платежи) на рынке жилья в России составила 5,5%, следует из данных ЦБ, а это превышает на 2,25 процентного пункта средневзвешенную ставку по депозитам физических лиц со сроком привлечения до 1 года.
По оценкам Шипилова, с начала 2020 года рост цен на первичном рынке составил 10-15%, на вторичном – 6-8%.
Объемы жилищного строительства выросли на 25% год к году из-за роста цен, которые, по наблюдениям аналитиков ВТБ Капитала, только в третьем квартале прибавили 10-11% в годовом выражении. Они ожидают сохранения высокого темпа продаж жилой недвижимости в четвертом квартале 2020 года.
Все крупнейшие публичные застройщики - ПИК, ЛСР и Эталон - отчитались о росте продаж. Игроки массового рынка получат наибольшую выгоду от этой ситуации, пишут аналитики ВТБ Капитала: за счет динамического ценообразования они уже смогли увеличить цены на 17% в годовом выражении.
В обзоре финансовой стабильности ЦБР пишет, что повышенный спрос на жилье увеличил выручку крупнейших застройщиков на 16,2%, что в условиях незначительных изменений себестоимости положительно сказывается на их рентабельности. Так, на конец первого полугодия 2020 года рентабельность собственного капитала крупнейших застройщиков значительно превышала аналогичный показатель коммерческих банков - 26% против 17% соответственно.
Свою выгоду получили и банки в виде солидного роста портфеля ипотечных кредитов. По данным ЦБР, банки в январе-сентябре 2020 года выдали заемщикам ипотечные жилищные кредиты на 2,7 триллиона рублей, что на 37,6% больше, чем за аналогичный период 2019 года.
В продажах девелоперов, чьи бумаги торгуются на бирже, ипотечные кредиты увеличили объемы продаж на 12 процентных пунктов в годовом сопоставлении, достигнув 64% в третьем квартале, оценивают аналитики ВТБ Капитала.
Основной спрос населения сейчас приходится на массовое жилье: сегменты эконом- и комфорт-класса, говорит Шипилов.
"Эта категория дорожает быстрее остальных, можно констатировать, что происходит вымывание наиболее недорогих лотов с рынка, что особенно заметно на вторичном рынке".
Таким образом, считает он, эффект программы льготной ипотеки коснулся и вторичного рынка. До ее старта рост цен на вторичном рынке несколько лет не превышал уровень инфляции.
Метры против ставки
Однако инвестиционная привлекательность рынка недвижимости снижается вместе с ростом цен.
Рост цен на жилье в 2020 году полностью нивелировал эффект от снижения ставок по ипотеке, сказала в начале недели зампред ЦБР Ольга Полякова.
"Субсидирование ипотеки, безусловно, предоставило возможность многим заемщикам получить эти кредиты, но вместе с тем мы видим с вами, что и цена на жилье за это время подросла... И в тех регионах, которые являются на сегодняшний день лидерами и с точки зрения проектного финансирования, и ипотечного кредитования – это Москва, Московская область и так далее - цена на жилье выросла где-то порядка на 16%. Это достаточно существенно, и это практически нивелирует тот эффект от субсидирования ипотеки, который мы получили", - сказала она.
Несмотря на это, ЦБР удвоил прогноз роста ипотечного рынка - до 20% в 2020 году.
Минфин оценивал, что продление программы до середины следующего года позволит дополнительно выдать 354.000 кредитов на 1,1 триллиона рублей, а глава ведомства Антон Силуанов допускал, что она может быть продлена и после 1 июля 2021 года.
Минстрой намерен работать над сохранением программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года, говорил на прошлой неделе в ходе онлайн-конференции руководитель ведомства Ирек Файзуллин. По его словам, задача ведомства состоит в том, чтобы не допустить роста цен на квартиры.
Рост цен, по данным ЦБ, наблюдается по всей стране, а не только в экономически благоприятных регионах.
С этой проблемой уже столкнулась Москва, где рост цен на новостройки массового сегмента только в октябре составил 4,5%, что сопоставимо с приростом за весь третий квартал текущего года на фоне рекордного падения числа продаваемых лотов на 14%.
Существенным фактором, определившим рост цен на рынке жилья во втором-третьем кварталах 2020 года, по данным ЦБР, является недостаточный уровень предложения на фоне повышенного спроса. Во втором квартале 2020 года объем ввода жилья уменьшился на 22% в годовом сопоставлении.
Риски пузыря
Центробанк призвал не продлевать программу льготной ипотеки во избежание формирования пузыря на рынке недвижимости.
По мнению зампреда Центробанка Ксении Юдаевой, сейчас нет оснований делать вывод о формировании пузыря на рынке недвижимости, но чтобы он не появился, важно не продлевать надолго программу льготной ипотеки после 1 июля 2021 года.
Регулятор опасается закредитованности, поскольку в условиях действия программы субсидирования заемщики заинтересованы в том, чтобы привлечь по низкой ставке более крупные кредиты с низким первоначальным взносом.
По данным ЦБР, доля кредитов, предоставленных под залог ДДУ, с первоначальным взносом от 15% до 20% удвоилась до 11,3% в третьем квартале. Это заставило Центробанк констатировать ухудшение стандартов кредитования в России.
Если ЦБР увидит пузырь на рынке ипотеки в будущем, то будет вводить новые макропруденциальные меры для ограничения долговой нагрузки населения и формирования у банков буферов для покрытия этих рисков.
Настроены на рост
За 10 месяцев 2020 года цены на первичном рынке Москвы выросли на 22%, при этом основными факторами роста стали льготная ипотека и волатильность курсов валют, сказала директор Интеко по аналитике и ценообразованию Полина Балашова.
Это, по ее мнению, повлияло и на вторичный рынок – рост цен составил 12% относительно начала года.
Нынешний рост цен - это всего лишь коррекция, которая связана с удорожанием процесса строительства из-за введения счетов эскроу и удорожания стройматериалов на фоне ослабления рубля, сказал во время парламентских слушаний Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.
"Эта корректировка цен на 7-10%, которая так или иначе должна была произойти", - сказал он.
Впрочем, ЦБР отмечает, что себестоимость строительства практически не выросла, а коррекция цен связана со стагнацией рынка жилой недвижимости в прошлые годы.
"До середины 2021 года есть потенциал роста цен еще на 5-6%, однако дальше мы будем наблюдать исчерпание спроса", - говорит Шипилов.
Далее, при оптимистичном раскладе, по его мнению, цены будут прибавлять 1-2% в год. В худшем случае, рынок во втором полугодии 2021 года ждет коррекция.
До конца 2020 года цены могут вырасти еще на 11% на первичном рынке и на 6-8% на вторичном, считает Балашова. В отношении 2021 года она более оптимистична: на первичном рынке до конца второго квартала следующего года этот показатель может достигнуть 9%, на вторичном – 12% из-за общего отставания вторичного рынка от первичного.
Татьяна Воронова
Свежие комментарии