По данным региональных исследований, более трети всех семей не могут позволить себе приобрести новое жилье даже с учетом ипотечного кредитования и использования материнского капитала.
Разработанная Министерством строительства и ЖКХ по поручению президента Владимира Путина программа «Жилье для российской семьи» направлена на объединение возможностей государства и бизнеса по решению жилищной проблемы в России.
Согласно программе, к 2017 году в нашей стране должно быть дополнительно построено 25 млн кв. м жилья экономического класса по цене не выше 30 000 руб. за 1 кв. м. При этом, если застройщик половину всех квартир будет продавать ниже обозначенной стоимости за кв.м., то региональные власти обязуются восполнить ему затраты на инженерную инфраструктуру из расчета 4 тысячи рублей за кв.м.
Подобные программы по развитию строительной отрасли существуют на протяжении нескольких лет, и определенные результаты по их выполнению уже есть. По данным Росстата, рост ввода жилья в 2012 году по сравнению с 2011 составил 4,7%, а в 2013 году по сравнению с 2012 этот показатель достиг уже 5,5%. Если смотреть по месяцам, только за январь-февраль текущего года ввод жилья превысил показатель предыдущего года больше, чем на 30%. Результат впечатляет, но этого недостаточно. Необходимо форсировать жилищное строительство именно с точки зрения ввода жилья эконом-класса, доступного для большинства населения. И в этом случае государственная поддержка приобретает существенное значение.
Изначально предполагалось, что средства для реализации новой программы не будут привлекаться из федерального бюджета. Строительство инженерной инфраструктуры будет профинансировано за счет привлечения средств с рынка, с использованием выпуска инфраструктурных облигаций. В случае ввода муниципальными властями налога на недвижимость это также станет дополнительным источником финансирования. Кроме того, привлекать средства планируется при участии АИЖК и частных инвесторов.
Основные сложности на пути реализации данной программы могут возникнуть как раз с привлечением средств, так как механизм пока не отработан. Кроме того, некоторые девелоперы опасаются, что программа будет носить исключительно «декоративный» характер, поскольку вопросы, связанные со строительством и вводом социальной инфраструктуры, с трактовкой самого понятия «комплексное освоение территории» и многие другие, регулируются отдельными ФЗ, и без их изменения возникнут серьезные коллизии. В итоге без комплекса законодательных мер, причем принятых в достаточно сжатые сроки, поскольку результат должен быть уже через полтора-два года, программа может превратиться просто в документ, по которому будет необходимо отчитаться за результат, который от субъектов программы, по сути, никак не зависит.
Существуют некоторые опасения касательно фиксированной цены. Например, в данный момент фиксированная цена за кв. м должна быть не выше 30 тыс. руб. или не дороже 80% от рыночной стоимости жилья. При фиксации цены застройщик не застрахован от убытков в случае инфляции, которая определяется во многом ростом стоимости строительных материалов и т.д. В особенности это касается проектов комплексного освоения, где реализация проекта идет на протяжении несколько лет. Также остается серьезным вопрос об определении уровня рыночных цен по региону – уровень компетенции оценщика, каковы источники данных, каков отчет, публичен ли он. Похожая проблема, правда применительно к налогообложению недвижимости, до настоящего времени в полном объеме не решена.
В дополнение, не совсем ясна ситуация с обеспечением построенных объектов социальной инфраструктурой. Если это ляжет на плечи застройщиков, фиксированную цену будет трудно удерживать на уровне 80% стоимости жилья в данном регионе. Не понятен пока и механизм передачи построенных социальных объектов органам местного самоуправления, так как в данный момент при их передаче в муниципалитет застройщику не предоставляется никаких налоговых льгот, что ведет практически к двойному налогообложению. Дополнительно возможные аспекты развития программы: привлечение государственных ресурсов для комплексного освоения территорий, а также привлечение частных ресурсов для развития социальных объектов на государственных (или муниципальных) территорий. Именно учету публичного и государственного интереса в данных случаях могут быть посвящены новации норм программы.
Тем не менее, успешное взаимодействие частного бизнеса и государства поможет выполнить социальную миссию девелопера — обеспечить максимальное количество семей доступным и качественным жильем. Если механизм будет прозрачен, необходимые процедуры понятны, по возможности упрощены, и девелопер получит гарантию защиты и компенсации тех вложений, которые не создают прибыли, программа может совершить настоящую революцию в строительстве доступного жилья.
Фото: Shutterstock.com
Свежие комментарии