Министерство строительства и ЖКХ ведет обсуждение с депутатами, экспертами и общественными объединениями по вопросу отмены схемы долевого строительства жилья. Насколько оправдано такое решение?
Вариант долевого строительства выгоден всем его участникам. Дольщики, инвестируя средства в приобретение строящейся недвижимости, могут рассчитывать, что стоимость жилья может быть ниже рыночной на 25-50%, а в условиях высокой инфляции и более.
При высокой стоимости квартир именно этот фактор является основным стимулом, заставляющих дольщиков идти на риск. Насколько такой риск осознан, то есть правильно оценен и приемлем, зависит от самого дольщика – его правовой грамотности, наличия базовых знаний в области экономики и конъюнктуры рынка жилой недвижимости.Для строительных компаний это возможность покрывать себестоимость строительства за счет средств дольщиков, одновременно выполнять несколько строительных проектов. Не секрет, что основные предпринимательские риски при долевом строительстве фактически перекладываются строителем на дольщиков. Это риски потери инвестиций в случае банкротства, риски, связанные с недобросовестной деятельностью строительной компании (различные формы обмана дольщиков), риски задержки сдачи жилья в срок и так далее. Причем формы недобросовестной деятельности строителей могут быть очень разные, вплоть до продажи одной квартиры нескольким дольщикам. Во всех таких случаях дольщикам остается только тратить свое время и судиться, да и то, суд можно выиграть, а деньги так и не получить. В процессе взыскания окажется, что компания давно прогорела, недвижимость уже давно принадлежит другой компании или же банку, а взять с застройщика больше нечего.
Для строительных компаний в качестве минусов можно отметить риски несвоевременного и недостаточного для покрытия себестоимости строительства привлечение средств дольщиков. Однако, как уже отмечалось, строительные компании даже в случае непредвиденных обстоятельств под разными предлогами пытаются переложить риски на дольщиков за счет задержки строительства или взимания дополнительных взносов от дольщиков. Злоупотребления в сфере строительства жилья по схеме долевого участия и обман дольщиков, не получивших свои квартиры и потерявших вложенные в их строительство деньги, являются довольно острой социальной проблемой, потребовавшей участия государства.
Помимо осуществляемого властями в режиме ручного регулирования ситуаций, связанных с достраиванием и предоставлением жилья уже обманутым дольщикам, для устранения самой проблемы есть несколько вариантов решений. Один из них – отказ от схем долевого участия в жилищном строительстве. Это потребует использования для строительства жилья альтернативных источников заемного финансирования, в первую очередь механизмов банковского кредитования. С одной стороны, это сделает рынок строительства жилья более цивилизованным и менее рискованным для частных инвесторов. С другой стороны, приведет к сокращению числа участников рынка и увеличит стоимость строительства. Соответственно, сократится число населения, для которого доступно приобретение собственного жилья, а также объемы строительства нового жилья. В условиях социально ориентированной политики государства и невысокой обеспеченности населения жильем это решение вряд ли целесообразно.
Другим вариантом решения проблемы является усиление государственного контроля и регулирования. Так, с нынешнего года ответственность застройщиков перед участниками долевого строительства должна быть застрахована или гарантирована банками. Без этого застройщики не смогут осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве в Росреестре.
Следует отметить, что другой значимой альтернативой долевому участию является реализация программы строительства доступного жилья для российских семей. До конца 2017 года предполагается построить не менее 25 млн кв. м жилья экономкласса, и 460 тыс. семей смогут приобрести жилье на условиях ниже рыночных. Интересно, что срок окончания программы совпадает со сроком возможной отмены «долевки» к 2018 г., обозначенным на днях в своем выступлении министром строительства и ЖКХ Михаилом Менем.
Скорее всего, окончательное решение по вопросу целесообразности сохранения долевого строительства будет приниматься Правительством РФ позднее уже с учетом тех результатов, которые будут получены по итогам реализации программы строительства доступного жилья эконом класса и оценки эффективности принятых мер регулирования строительства жилья по долевой схеме на основе страхования и залоговых механизмов.
Забавно, что схожие с российским долевым строительством механизмы использовались в 80-х годах прошлого века в южноамериканских странах в условиях гиперинфляции, когда надо было срочно куда-то вкладывать деньги. Примерно в этот же период похожие схемы использовались в Великобритании в отношении объектов коммерческой недвижимости и элитного жилья, а также в бурно застраивающихся Арабских Эмиратах, Кувейте, Египте, Катаре. Фактически схемы применялись для вложения свободных нефтяных доходов на фоне строительного бума.
Во всех случаях эти схемы сошли на нет, что позволяет утверждать вывод об ограниченных условиях их применения. Можно сказать, что курс сворачивания «долевки», которому собирается следовать и Россия, является общемировой тенденцией. Однако не исключено, что происходящие в мировой экономике глобальные изменения и нестабильность создадут новые условия для их применения. В первую очередь в России с учетом масштабов жилищного строительства и отсутствием доступа к дешевым мировым финансовым ресурсам.
Автор: Андрей Солодовников, старший менеджер по проектам ООО «Нексиа Пачоли Консалтинг»
Фото: Shutterstock.com
Свежие комментарии